raphael medeiros

“Mesmo após o arremate, há esperança”, revela o advogado Raphael Medeiros, sócio do GMP/G & C Advogados Associados. Acordos com o credor para quitação integral da dívida – incluindo custas processuais – podem reverter a transferência do imóvel. “Bancos preferem receber a reter patrimônio”.

A Caixa Econômica Federal leiloou mais de 50 mil imóveis apenas em 2024 – o maior volume da última década –, impulsionada por inadimplência em financiamentos, dívidas condominiais, execuções fiscais e até débitos de pensão alimentícia. Diante desse cenário crítico, o advogado Raphael Medeiros, sócio do GMP | G&C Advogados Associados, adverte: “O ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos para reverter ou mitigar os efeitos de um leilão, especialmente quando há irregularidades no processo”.

A primeira fronteira, segundo Medeiros, é definir se o leilão é judicial ou extrajudicial. “Leilões judiciais, como execuções fiscais ou trabalhistas, permitem embargos e recursos no próprio processo. Já os extrajudiciais – típicos em alienações fiduciárias – exigem ações autônomas. Errar essa classificação inviabiliza a defesa”, explica. O segundo passo é buscar vícios processuais. “A ausência de notificação formal ao devedor anula o leilão. Do mesmo modo, a venda por preço vil – abaixo de 50% do valor de mercado – ou editais com erros na descrição do imóvel geram nulidade”, detalha o especialista.

O tempo, porém, é inimigo do devedor. Medeiros alerta para prazos “exíguos e fatais”: “Para leilões extrajudiciais, a ação anulatória deve ser proposta em 15 dias após a publicação do edital. Nos judiciais, embargos à arrematação têm janela de 5 a 15 dias conforme o rito. A demora sepulta o direito de ação”.

Surpreendentemente, mesmo após o arremate há esperança. “Negociações diretas com credores podem reverter a transferência do imóvel”, revela o advogado. “Instituições financeiras preferem receber a reter patrimônio. Acordos para quitação integral da dívida – incluindo custas processuais – são alternativas subutilizadas”. Medeiros destaca que em financiamentos com alienação fiduciária, a via administrativa tem eficácia três vezes superior à judicial: “Bancos oferecem parcelamentos de até 120 meses, redução de juros e descontos de 40% a 60% para pagamento à vista. Advogados que dominam técnicas de negociação bancária protegem mais patrimônio com menor custo”.

Sobre a explosão de leilões, o especialista aponta quatro vetores: “A crise de superendividamento pós-pandemia, execuções fiscais automáticas pela Lei 14.689/2023, a popularização de leilões digitais e, sobretudo, a cultura reativa dos devedores – 72% só buscam ajuda após a publicação do edital, segundo dados do CNJ”.

Seu conselho final é um alerta contundente: “O maior erro é a inércia. Buscar assessoria especializada em direito imobiliário contencioso no primeiro sinal de risco aumenta em 80% as chances de recuperação patrimonial. Advogados devem agir como médicos de imóveis: prevenção é mais barata que o tratamento de emergência”.